離婚そのものは紙一枚でもできますが、離婚に伴ってさまざまな手続きが発生します。
数ある手続きのひとつが「財産分与」です。
とくに「マイホームの売却と財産分与」については、「家を売るタイミングや手順」「現金を分けるタイミング」に悩む方も少なくありません。
結論から言いますと、離婚で家を売る場合の財産分与では、離婚後に現金を分けます。
家を売るタイミングは離婚の前でも後でもいいのですが、現金を分けるのは離婚後にしましょう。
離婚前に財産を分けると「贈与」とみなされ、贈与税がかかるからですね。
この記事では離婚にあたりマイホーム売却を決めた方に向けて、「家の売却や財産分与の注意点」や「家の売却に関するトラブル回避方法」を紹介します。
最後まで読んでいただければ、離婚時のマイホーム売却に関する注意点が整理でき、トラブルを回避しやすくなるはずです。
離婚で家を売った場合の財産分与はどうなるのか?
離婚で家を売った場合の財産分与について解説します。
財産分与とは夫婦の共有財産を半分ずつ分けること
「そもそも財産分与って何?」と疑問に思っている方もいらっしゃるかもしれません。
財産分与とは、夫婦が結婚していた期間に協力してつくった共有財産を、(基本的に)半分ずつ分けることです。
半分ずつ分けるのは、「財産を形成するにあたり、双方が同じくらい貢献している」と考えられているからですね。
どちらかが専業主婦・専業主夫の場合でも、「相手の仕事を、家事・育児によって支えた」と考えられます。
財産分与の対象になるのは、「預貯金」「生命保険」「家」「土地」「家財」「車」など。
「家は夫名義」「車は妻名義で買った」「夫名義の定期預金口座」など、名義が夫婦のどちらか一方であっても、婚姻中に得た財産は夫婦の共有財産とみなされます。
例外はありますが、「夫婦の財産は原則として折半」と考えましょう。
家を売却して得た現金も基本的には折半する
家を売却して得た現金も、基本的には折半します。
家の名義がどちらか片方であっても、共有財産とみなされるからです。
「結婚前に夫が購入していた家」でも、婚姻中に住宅ローンを支払っていたなら、「結婚したあとにローンを支払った分」は財産分与の対象になります。
結婚後のローン支払いは「2人でローンを払った」と考えられるからです。
一方結婚後に得た家でも、「どちらかの親から相続した」「どちらかが独身時に貯めていたお金のみで購入した」といった場合は財産分与の対象外です。
「マイホームが財産分与の対象になるかわからない」という場合は、弁護士に相談してみることをおすすめします。
家の財産分与方法は「売却」以外にもある
家の財産分与方法は、売却以外にもあります。
「家を片方に譲り、他方が現金を受け取る」という方法です。
例えば夫婦のどちらかが「子どもの学区が変わるのは嫌なので、離婚しても今の家に住み続けたい」という希望をもつ場合などに使われます。
上記の場合、「固定資産税の納税通知書」「不動産鑑定士への依頼」などで家の評価額を調査し、「離婚後、家に住まない方」が評価額の半分を受け取ります。
なお一方が家に住み続ける場合には、「住宅ローンの支払い」に注意が必要です。
パターン別に、離婚後の住宅ローンに関する注意点を紹介します。
住宅ローンの名義人が住み続ける | 住んでいない方がローンの連帯保証人になっていると、ローン支払いが滞ったときに、連帯保証人に支払い命令が下される。トラブル回避のためには、「連帯保証人の変更手続き」が必要。連帯保証人の変更が認められない場合は、ローンの借り換えがおすすめ。 |
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住宅ローンの名義人ではない人が住み続ける | 例えば夫(名義人)が家を出て行き、妻(名義人ではない)が子どもと住み続けるケース。夫によるローン返済が滞ると、妻が立ち退きを迫られる可能性がある。トラブル回避のため、ローン返済に関する条件を「公正証書」として残すのがおすすめ。 |
ペアローンを組んでいて、片方だけが住み続ける | ペアローンを組んでいる物件から片方が出て行くのは契約違反なので、単独名義への変更が必要。ただし共有名義から単独名義への変更は難しい。そのため住宅ローンを単独名義で借り換えることが多い。 |
状況に合わせて必要な手続きや「トラブルの予防策」をとっておきましょう。
離婚で家を売る場合、夫と妻のどちらが売却手続きを行うべきか?
家の売却は、「夫が」「妻が」ではなく、名義人が手続きを進めましょう。
売却は「家の名義人」しか行えないからですね。
名義人以外が家を売却したい場合は、名義人の同意が必要です。
共有名義の不動産だと、まず双方が売却に合意する必要があります。
ただ共有名義の不動産で自分の共有持分のみを売るなら、相手との合意なしで売却可能です。
共有名義不動産で売却についての話がまとまらないなら、「共有持分のみの売却」を検討してみるのもよいでしょう。
「家の名義人が誰か」がわからないときは、法務局で取得できる「登記簿謄本」で確認可能です。
離婚時に住宅ローンが残っている場合でも家は売れる?
家を売却するにあたっては、抵当権を抹消するために住宅ローンを完済する必要があります。
ただし離婚時に住宅ローンが残っている場合でも、家は売却できます。
家を売って得たお金をローン返済に充てて完済したり、売却額でローン完済に足りない分は自己資金で補ったりすればいいからですね。
離婚時に住宅ローンが残っている場合のマイホーム売却について、パターン別に解説します。
アンダーローン状態での売却はシンプル
売りたい家の査定額が、住宅ローンの残債を上回る状態のこと。売却金額をすべてローン返済に充てれば、ローンを完済できる。
アンダーローンの状態なら、売却はシンプルです。
売却したお金で住宅ローンを完済し、余ったお金を夫婦二人で折半すればいいからですね。
ただ「売却完了して住宅ローンを完済するまで、財産分与が終わらない」という点には注意しましょう。
オーバーローン状態での売却は2択
売りたい家の査定額が、住宅ローンの残債を下回る状態のこと。売却金額をすべてローン返済に充てても、ローンを完済できない。
オーバーローン状態で家を売る場合は、以下の2択になります。
- 自己資金を追加して住宅ローンを完済する
- ローンを返済できない場合は、任意売却する
「ローン返済に充てられる自己資金があるかどうか」で選択肢が変わるのですね。
ローン返済に充てられる自己資金があるなら、問題なく家を売却できます。
また自己資金がなくローンを完済できない場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関の同意を得て任意売却することも可能です。
ただし任意売却は「住宅ローンを返済できなくなったときの手段」とされており、「離婚を理由とする任意売却」は認められないケースも多いことは知っておきましょう。
離婚前と離婚後のどちらのタイミングで家を売却するのがおすすめ?
結論から言いますと、離婚前と離婚後のどちらのタイミングで家を売ってもかまいません。
ただ「離婚前に売るのがおすすめのケース」「離婚後に売るのがおすすめのケース」はあります。
離婚前に家を売るのがおすすめのケース
離婚前に家を売るのがおすすめなのは、「離婚後に相手と連絡を取りたくない」というケースです。
離婚後に家を売る場合には、離婚後も相手と連絡を取り合う必要があるからですね。
一般的な仲介で家を売る場合、家の売却には3カ月~半年程度の期間が必要となるので、離婚してからも元夫・元妻と長期間連絡を取る必要があります。
関係が悪化して離婚した場合、「元夫・元妻と電話したりメールしたりするのが苦痛」という人も多く、長期間やりとりが続くことで、精神的なストレスが大きくなると考えられます。
また「離婚後に相手が音信不通になる」というケースもあり、当事者間の調整がうまくいかず、売却活動がスムーズに進まないことも。
そのため「離婚後は相手と関わりたくない」「離婚後に家のことで煩わされたくない」と考えているなら、家は離婚前に売却してしまうのがおすすめ。
また「早く現金が欲しい」という人にも、離婚前の売却をおすすめします。
ただし離婚前の売却では「早く売却して速く離婚したい」という気持ちが強くなり、安い価格で売り急いでしまう可能性があることには注意しましょう。
離婚後に家を売るのがおすすめのケース
家を高く売りたいなら、離婚後に家を売るのがおすすめ。
離婚後にゆっくり落ち着いて売却活動すると、納得できる価格で売却に至るケースも多いからです。
離婚後しばらくはどちらかがマイホームに残っているケースでも、急いで売却する必要はありませんね。
ただし「離婚後も相手と問題なくやりとりできる」ことが条件となります。
離婚時に家を売る際の方法と手順
離婚時に家を売る方法は、主に3つあります。
仲介 |
・高く売りたい人におすすめ ・売却までの期間は長くなりがち |
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買取 |
・早く売りたい人におすすめ ・売却金額が安くなりがち |
リースバック |
・売却してからも住み続けられる ・売却金額が安くなりがち |
それぞれの概要と手順について解説します。
高く売りたいなら仲介を利用する
仲介とは、不動産業者に頼んで買主を探してもらう方法です。
家を高く売りたいなら、仲介で売却することをおすすめします。
仲介では「相場に近い金額」で売却できる可能性が高いからです。
仲介で家を売却する場合の手順を紹介します。
- 不動産業者に査定依頼する(いくらで売れそうか調査を依頼する)
- 売出価格を決める
- 不動産業者と媒介契約を結ぶ
- 売却活動開始(不動産情報サイトへの掲載、購入希望者への対応など)
- 買主と売買契約を結ぶ
- 物件の引き渡し・決済
仲介で家を売却するまでには、3カ月~半年ほどかかります。
そのため「時間はかかってもいいから、高く売りたい」という人には、仲介での売却がおすすめです。
まずは気になる不動産業者をいくつかピックアップし、査定を依頼してみましょう。
不動産の一括査定ができるサイトも便利です。
早く売りたいなら買取業者に買い取ってもらう
買取とは、不動産買取業者に直接家を売ることです。
早く家を売却したい場合には、買取業者の利用をおすすめします。
買取だと業者が直接物件を買うので、買主を探す時間が不要となり、3日~2週間程度で家を現金化できるからです。
共有持分など複雑な不動産でも、スピーディーに買い取ってもらえます。
買取で家を売却する場合の手順を紹介します。
買取業者に査定依頼する
利用する買取業者を決め、売買契約を結ぶ
物件の引き渡し・決済
買取の場合、仲介よりも売却金額が低くなってしまうのがデメリットです。
そのため買取は「安くてもいいから早く売ってスッキリしたい」「共有持分をスムーズに売りたい」という人におすすめします。
まずは複数の買取業者に査定を依頼してみましょう。
「相談だけなら無料です」という業者も多いですよ。
住み続けたいけど売却したいならリースバックを活用する
「離婚後も今の家に住み続けたいけれど、離婚した相手がきちんと住宅ローンを払い続けてもくれるか不安」といったケースもあります。
売却したあとも同じ家に住み続けたいなら、「リースバック」という方法があります。
家を不動産会社などに売却し、売却金額で住宅ローンを返済したうえで、買主と賃貸借契約を結ぶ方法。家賃を支払いながら、同じ家に住み続けられる。
売却することで離婚相手との関係や住宅ローンを清算でき、さらに住み慣れた家での生活を続けられるのが、リースバックのメリットです。
買主がリースバック会社なので、スピーディーに売却できるのもメリットとなります。
リースバックの手順を紹介します。
- 買取業者に査定依頼する(売却金額や家賃設定を比較する)
- 保証会社の審査を受ける
- 利用する業者を決め、売買契約を結ぶ
- 物件の引き渡し・決済・賃貸借契約
リースバックの注意点は、「買取金額が仲介よりも安くなる」「住宅ローンの完済が必要」などです。
また賃貸に切り替わったあとに「家賃の支払い」や「契約更新」で困らないよう、「家賃がいくらになるか」「契約期間の有無」についてもしっかり調べておきましょう。
離婚時に家を売る際の注意点
離婚時に家を売る際の注意点を紹介します。
- 売却前に住宅ローンの残債を確認する
- 複数社で査定を受ける
- 離婚後に家の売却で得た現金を分ける
- 状況によっては専門家を頼る
売却前に住宅ローンの残債を確認する
離婚時に家を売ろうと考えているなら、売却前に住宅ローンの残債を確認しましょう。
「売却金額(査定金額)」と「住宅ローンの残債」のどちらが多いかで、売却時の対応が変わるからです。
例えば売却金額より住宅ローンの残債の方が多い場合(オーバーローン)は、財産分与の対象になりません。
住宅ローンの残債は、金融機関から届く「残高証明書」やネットバンキングで確認できます。
複数社で査定を受ける
家を売る場合には、複数社で査定を受けましょう。
査定金額は不動産会社・買取業者によってかなり異なるからですね。
会社によって「エリアや物件に対する理解度」「ノウハウ」などが違うので、査定金額に差が出るのです。
また「担当者の対応力」「付随するサービス」も会社によって違いますので、安心して依頼できる業者を探す必要があります。
少なくとも3社程度に査定をしてもらい、査定額や対応力を比較しましょう。
離婚後に家の売却で得た現金を分ける
家を売却して得た現金は、離婚後に分けましょう。
離婚前に財産を分けてしまうと、「贈与」とみなされて贈与税がかかることもあるからです。
一方離婚後の財産分与なら、基本的に贈与税はかかりません。
離婚前に家を売った場合も、「お金の分け方を決めておくだけ」にして、現金は離婚成立まで分けないようにしましょう。
状況によっては専門家を頼る
離婚時の財産分与で揉めてしまった場合などは、状況に応じて弁護士などの専門家を頼りましょう。
離婚する夫婦の場合、当事者だけでは冷静な判断・話し合いができないこともありますし、法律・税金の知識が必要になることも多いからです。
「スムーズにトラブルを解決するにはどうしたらいいか」「税金面の負担を少なくする方法はないか」など、困ったことがあれば専門家に相談しましょう。
家を売る際に「弁護士」「司法書士」「税理士」と連携している不動産会社・買取業者を選ぶと、ワンストップで相談できるのでおすすめです。
まとめ
離婚時に家を売って財産分与する場合、「ローンの残債と査定金額の関係」「共有持分の扱い」といった問題があります。
そもそも関係が難しくなっている二人にお金の問題が降りかかるわけですから、トラブルになりやすいと考えられます。
冷静かつ的確に家の売却や財産分与ができるように、離婚成立前から準備を進めておきましょう。
また家を売却する際に、「専門家と連携している不動産会社」「離婚に伴う不動産売却を多く扱っている会社」に依頼することで、起こりやすいトラブルへの対処法を教えてもらえる可能性もあります。